Tips Membeli Rumah atau Apartemen Melalui Sistem Over Kredit

Reporter: Dikky Setiawan | Editor: Dikky Setiawan

MOMSMONEY.ID - Biasanya, over kredit pemilikan rumah (KPR) atau kredit pemilikan apartemen (KPA )bisa berupa pengalihan antarinstitusi keuangan atau bank.

Artinya, KPR atau KPA yang ada di bank A dipindahkan ke bank B. Tentu saja, skema tersebut tak selalu bisa dijalankan. Ini tergantung pada kebijakan antarbank tersebut.

Namun, biasanya, pengalihan kredit dengan skema ini digunakan nasabah demi mendapatkan fasilitas lebih. Bisa berupa bunga kredit lebih kompetitif, kemudahan dalam pelunasan, skema pelunasan yang lebih fleksibel, atau fasilitas lain yang dinilai lebih daripada fasilitas bank sebelumnya

Bentuk pengalihan kredit lainnya adalah pengalihan kredit kepemilikan. Singkatnya, kepemilikan properti dari debitur A pindah ke B.

Skema ini biasanya menggunakan bank yang sama. Bisa juga menggunakan bank yang berbeda seperti skema sebelumnya.

Dalam skema ini, yang perlu nasabah perhatikan adalah kondisi persetujuan kredit yang ingin dialihkan. Sebab, jika pengajuan kredit tidak disetujui, pengalihan kredit tidak dapat terjadi.

Lantas, bagaimana cara bijak membeli rumah atau apartemen melalui sistem oper kredit?

Berikut ini beberapa tips sederhana yang harus Anda perhatikan ketika ingin membeli KPR atau KPA lewat over kredit, seperti dirangkum MomsMoney dari sejumlah perencana keuangan:

Hitung biaya transaksi pembelian

Langkah pertama yang harus Anda ketahui ketika membeli rumah atau apartemen melalui oper kredit KPR atau KPA adalah menghitung terlebih dulu biaya yang akan dikeluarkan untuk proses ini, seperti biaya pembelian ke pihak penjual dan biaya-biaya over kredit ke bank.

Ini untuk memastikan, apakah KPR atau KPA yang ditawarkan secara oper kredit sepadan atau tidak dibandingkan membeli baru atau tunai.

Tak cuma mengamini pendapat Rakhmi, Mike Rini, perencana keuangan dari MRE Financial & Bussines Advisory, menyarankan, sebelum membayar sejumlah uang untuk KPR atau KPA dari pemilik lama, seyogianya Anda melakukan negosiasi terlebih dahulu.

Paling tidak, negosiasi tersebut terkait harga jual properti yang mau dialihkan. Jadi, Anda harus bertanya kepada pemilik lama, berapa tahun sudah mengangsur cicilan rumah.

Jika baru membayar cicilan rumah 24 bulan dari jangka waktu 15 tahun cicilan, berarti negosiasi harga rumah di sekitar angka yang sudah dicicil si pemilik lama.

"Karena, selama dua tahun itu, dia sudah mendapatkan manfaat rumah yang akan kita beli," kata Mike.

Lihat biaya cicilan

Biar bagaimanapun, sistem oper kredit adalah skema berutang. Jadi, Anda perlu memperhatikan kemampuan keuangan. Khususnya, kemampuan dalam mencicil KPR atau KPA. Setelah disetujui memakai fasilitas KPR ataupun KPA, properti tersebut belum langsung menjadi hak nasabah sepenuhnya.

Nasabah masih memiliki kewajiban melunasi utang tersebut. Properti yang menggunakan kredit baru dapat dinyatakan sebagai aset jika sudah lunas. Jadi, perhatikan kewajiban rutin yang ada alias cicilan.

Yang ideal, besar biaya cicilan tidak menambah besar total utang Anda. Ingat, kata kuncinya total utang. Total cicilan utang yang boleh dimiliki maksimal 30% dari penghasilan rutin bulanan.

Jika total keseluruhan utang lebih dari 30%, sebaiknya besar utang dikurangi. Caranya, bisa dengan melunasi sebagian utang yang ada atau memperpanjang jangka waktu utang tersebut. Ini dengan ekspektasi nilai cicilan utang bisa berkurang.

Lihat sejarah kredit debitur sebelumnya

Poin ini juga sangat penting Anda perhatikan ketika ingin membeli properti lewat sistem oper kredit. Sebab, dalam banyak kasus, debitur sebelumnya ada yang menunggak cicilan KPR atau KPA ke bank pemberi kredit.

"Kalau hal ini tidak diperhatikan, pihak pembeli tentu yang akan dirugikan dari proses ini," kata Rakhmi.

Saran senada diungkapkan Mike. Menurut dia, yang namanya oper kredit KPR atau KPA, bukan semata-mata mengalihkan aset properti, tapi juga mengalihkan utang pemilik lama kepada si pemilik baru.

Anda harus mengetahui, apakah pemilik lama memiliki tunggakan utang atau tidak. Jangan sampai kita membeli rumah yang ada tunggakan utang pokok ditambah bunga dan penaltinya. Ini jelas merugikan.

Untuk mengetahui ada atau tidak tunggakan utang cicilan, Anda harus meminta bukti print out pembayaran kredit si pemilik lama. Intinya, jangan sampai kita beli kucing dalam karung. Kalau si pemilik lama memang tidak sanggup menutupi utang, kita boleh melunasi utang pokok plus bunga. Tapi, tidak beserta penalti tunggakannya.

Lihat fasilitas rumah

Menurut Mike, ketika berniat membeli rumah baik secara tunai maupun oper kredit, Anda terlebih dulu harus menentukan tujuan. Apakah rumah itu untuk tempat tinggal atau investasi.

Nah, jika sebagai tempat tinggal, hal yang perlu dilihat ketika membeli rumah atau apartemen lewat oper kredit adalah sarana beserta fasilitasnya. Misalnya, kata Mike, apakah rumah yang akan dibeli bisa mengakomodir kebutuhan rumahtangga.

Bisa saja ketika membeli rumah oper kredit, Anda belum memiliki anak.

"Nah, apakah rumah itu cukup kalau anak-anak ke depan. Misalnya, lokasi dekat pasar, jalan tol, fasilitas umum, lingkungannya aman, dan berbagai fasilitas lain?," beber Mike.

Periksa dokumen

Pastikan dokumen atau sertifikat rumah yang akan dibeli asli. Tentu, jika rumah KPR atau KPA, dokumen yang asli masih tersimpan di bank yang menyediakan fasilitas kredit kepada pemilik lama.

Tapi, calon pembeli bisa mendapatkan fotokopi dokumen yang ada di pemilik lama. Setelah itu, Anda harus mencocokkan ke bank bersama pemilik lama.

Untuk memastikan, Anda bisa minta bantuan notaris. Sebelum terjadi jual beli, notaris akan mengecek keaslian dokumen. Jika Anda mengambil KPR atau KPA dari bank yang Anda pilih, divisi legal bank akan mengecek keaslian dokumen.

Jaga track record

Pada dasarnya, membeli rumah lewat oper kredit maupun baru mempunyai tujuan sama, yakni membeli properti dengan cara berutang ke bank. Nah, agar pengajuan kredit disetujui bank, menurut Budi, nasabah perlu menjaga track record kredit.

Pasalnya, rekam jejak kredit nasabah tercatat dalam Sistem Informasi Debitur (SID) di Bank Indonesia. SID ini menginformasikan rapor kredit nasabah yang sudah dan pernah menggunakan kredit.

"Otomatis, jika rapornya merah atau masuk kategori black list, jenis kredit apapun tidak dapat disetujui bank," tandas Mike.